A Lei 12.112/2009, sancionada em 9 de dezembro de 2009, alterou significativamente a Lei 8.245/91, também conhecida com Lei de Locação, especialmente no que tange à Locação Empresarial, razão pela qual o empresário deverá ficar atento para não sofrer prejuízos com a desocupação compulsória do seu Estabelecimento pelo Locador, inviabilizando, assim, a sua atividade econômica.
Com a alteração legal, passou a ser possível a concessão de medida liminar para desocupação do imóvel em 15 (quinze) dias nos seguintes casos:
1º) Quando o fundamento da Ação de Despejo proposta pelo Locador for o TÉRMINO DO PRAZO DA LOCAÇÃO, tendo sido proposta a competente ação em até 30 (trinta) dias do término do prazo ou do cumprimento de Notificação comunicando que a locação não se prorrogará e consequentemente o Locatário deverá desocupar o imóvel.
Obviamente que, neste caso estamos tratando de locações empresariais não amparadas pelo instituto da Ação Renovatória (Requisitos: que o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado de no mínimo 5 anos; que o empresário exerça seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo de 3 anos; e que a Ação Renovatória tenha sido proposta com no mínimo 6 (seis) meses de antecedência do término do Contrato), conforme já tratamos em outro artigo.
Logo, o empresário deve ficar atento a esses fatos, pois se seu Contrato pode ser amparado pelo instituto da Renovação Compulsória, ele terá condições de judicialmente, no prazo legal, fazer valer a proteção legal sobre o seu ponto comercial. No entanto, se sua locação não preenche os requisitos para a Renovação ou se perdeu-se o prazo para o ajuizamento da ação, é importante que saiba que o Locador poderá reaver o imóvel liminarmente. O que significa liminarmente? Significa que ajuizará a ação “hoje” e que o Juiz em até 48 (quarenta e oito) horas poderá conceder uma liminar para desocupação voluntária em até 15 (quinze) dias, sob pena de despejo (desocupação forçada).
2º) Quando o fundamento da Ação de Despejo for a FALTA DE PAGAMENTO DO ALUGUEL e ACESSÓRIOS (condomínio, IPTU, entre outros) no vencimento, estando o contrato SEM GARANTIA por não ter sido contratado ou em casos em que o fiador exonerou-se da obrigação e o Locatário não constituiu outra garantia em tempo hábil.
Neste caso, a única forma de se evitar o despejo liminar, é o Locatário efetuar o depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos (aluguéis e acessórios, multas ou penalidade contratuais, juros de mora, custas e honorários do advogado do Locador, fixados em 10% sobre o valor devido). Essa prerrogativa da “purgação da mora” pelo Locatário não poderá ser exercida por mais de uma vez dentro do período de 2 (dois) anos anteriores ao ajuizamento da Ação de Despejo.
Essas alterações não estão sendo bem vistas pelos estudiosos do Direito, sob o fundamente de que há patente desrespeito aos princípios da Dignidade da Pessoa Humana, da Ampla Defesa e também da Ordem Econômica. No entanto, nossos Juízes e Tribunais ainda não tiveram tempo de emitir nenhum entendimento jurídico a respeito (jurisprudência), visto que a Lei foi sancionada em dezembro de 2009.
Por Karen Paula Sanches da Silveira Ebaid | Advogada do Departamento de Direito Civil Consultivo do escritório Duarte e Tonetti Advogados Associados, Pós-graduada em Direito Contratual pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo.
Fonte: Duarte e Tonetti Advogados Associados
